如果要到燕京開展房地產事業，宋亮自認為經驗足夠，資金也還算充沛，只要不操作大專案，問題就不是很大，眼光應該也沒什麼大問題，最大的問題是人脈。
宋亮又覺得，如果李牧參與進來，那麼資金上就能得到一定的補足，李牧做生意的眼光獨到，所以在眼光問題上也能夠起到很大的補充作用。
這樣的話，資金、眼光、經驗，這三點都具備而且都足夠了。
剩下的就是人脈。
這也就是李牧口中那個陳澤最大的價值體現了，父親是部委高官、母親是上市企業老總，這樣的人在燕京必然是有相當人脈的，如果他能夠把他的人脈拿進來，那麼這四點就齊備了，成事的可能性也就大大增加。
於是，宋亮專程飛抵燕京和李牧見面。
李牧親自開車到機場接上了他，從機場回市裡的路上，李牧大概把想法跟宋亮說了一下。
李牧的想法很簡單，宋亮過來，成立個公司，自己和陳澤都會入股，自己出錢，陳澤出人脈，宋亮來操盤，今年年內先以開發一到兩個住宅樓盤為目標，明年開始操作商業地產。
宋亮說：“住宅樓盤我還算比較有經驗，商業地產這一塊我不太熟練，當初我跟天明的爸爸乾的時候，商業地產的模式還很單一，做來做去無非就是百貨大樓、商場的套路，沒什麼新鮮的東西，雖然我不知道你對商業地產是怎麼規劃的，但以我對你的瞭解，這種模式你肯定瞧不上。”
李牧點點頭，說：“你說的那種商業地產模式太普遍了，弄塊地，蓋一個商場，每一層規劃銷售不同種類的商品，這種雖然也能賺錢，但是太沒意思了。”
說著，李牧頓了頓又道：“我想做的商業地產，主要得具備兩個點，一個是消費一體化，一個是地標性。”
“消費一體化就是功能要多元化，不只是購物，還要有餐飲和娛樂，甚至還要有高階的配套寫字樓，就好像王府井，百貨大樓很出名，小吃一條街也很出名，旁邊也有電影院、KTV、酒店和寫字樓，所以王府井就是一個消費一體化的綜合體，不過問題是，這裡面每一個版塊都是各自獨立的，如果由一個開發商來統一策劃、統一開發、統一招商、統一管理、統一運營，那麼它們結合在一起能夠釋放出的能量會更強大，這就是我想要的消費一體化。”
“至於地標性很容易理解，就好像每個城市都有自己最出名的地方一樣，說起金陵，你會想到夫子廟、秦淮河等等；說起燕京，你會想到王府井、西單；如果我們把商業地產做到了消費一體化，剩下的就是把這個概念推廣出去，讓這個城市裡的人腦子裡有一個潛意識，每當他們想到消費，他們就會想到這裡，他們會把這裡當成購物、娛樂、餐飲等等一切消費娛樂的首選，會把到這裡消費視為一種時尚，那時候，這個專案就會成為這個城市的地標。”
宋亮聽完李牧的介紹，輕嘆一聲，說：“這種專案相當龐大啊，你有把握？”
李牧說：“我有做好之後能賺錢的把握，至於怎麼做好，就得看你的了，畢竟我對房地產的具體運作一無所知，我甚至不知道你們跟銀行是怎麼合作的。”
宋亮說：“銀行那邊的合作很簡單，就是互惠互利，銀行也有營收壓力，現在房地產比較熱，他們很願意把錢投入到房地產專案上，一般就是開發商拿到地之後抵押給銀行，然後銀行給開發商一筆貸款，開發商拿到錢啟動開發，等到樓盤建成、出售之後，再把銀行貸款填上。”
李牧問他：“這裡面的槓桿大概有多少倍？如果是一個宣稱總投資十億的地產專案，開發商需要出多少錢？”
宋亮說：“一般情況下是1020%之間，主要用在拿地，畢竟有了地銀行就會給你錢。”
說著，宋亮又道：“如果跟政府的關係過硬的話，拿地的出讓金都可以先欠著，然後用那地去找銀行拿錢，銀行看到地就會批款，這樣前期資金就有了，這基本上是空手套白狼，一分錢不花直接拿銀行的錢開工，而且樓只要蓋起來，沒等封頂就可以拿這棟樓再去抵押，再從銀行套一筆錢出來做後續資金，一般來說，這些錢就可以支撐到開盤了。”
李牧聽得驚訝咋舌：“拿政府的地套銀行的錢，開工之後再賺民眾的錢，真真是空手套白狼啊！”(未完待續。